退去費用は入居年数で決まる｜クロス6年ルールと負担額の計算ツール

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長く住んでいたのに、退去のときにクロス（壁紙）の張替え費用を全額請求された…これは本当に払う必要があるのでしょうか。結論から言うと、国が示すガイドラインの考え方では、耐用年数を超えて住んでいれば、その分の価値はほぼ残っておらず、借主の負担もほぼゼロになるのが原則です。

ただし、タバコのヤニなど通常の使い方を超える汚損があった場合は話が別です。このページでは、入居年数から「あと何年で負担がゼロになるか」の目安を計算できるツールと、その根拠になる考え方を解説します。

退去費用は、何年住めば「払わなくていい」のか

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、クロス（壁紙）やクッションフロアなど経過年数によって価値が下がる部位について、耐用年数を6年とする考え方が示されています。入居期間が長くなるほど価値は直線的に下がっていき、6年が経過すると残存価値はほぼ1円（＝ほぼゼロ）になります。

つまり、6年以上住んでいた部屋であれば、たとえクロスを全面張り替えることになっても、その費用の多くを借主が負担する必要はない、というのがガイドラインの原則です。下のツールにご自身の入居年数を入力すると、残存価値の目安が確認できます。

退去費用で「払わなくていい」ものとは?

原状回復の基本的な考え方は、「通常の使用による経年劣化・通常損耗の修復費用は家賃に含まれているとみなし、貸主が負担する」というものです。長く住むほど自然に生じる日照による色あせや、家具の設置跡などは、原則として借主が負担する必要はありません。

一方で、以下のようなケースは「通常の使用を超える損耗」とみなされ、経過年数にかかわらず借主負担が認められやすくなります。

請求書に「全面張替え」とだけ書かれていても、その損耗がどの区分にあたるのかによって、負担すべき金額は大きく変わります。まずは自分のケースがどの区分に近いかを確認しましょう。

部位別の耐用年数(償却の目安)

ガイドラインで6年の耐用年数（経過年数による減価）が示されている代表的な部位は以下のとおりです。

このほかの部位（畳・襖紙など）は、ガイドライン上の扱いがクロスと異なる場合があります。詳しくは国土交通省の原文をご確認いただくか、専門家にご相談ください。

よくある質問

結局、何年住めば退去費用を払わなくていいのですか?

通常の使用による経年劣化・通常損耗の範囲であれば、ガイドライン上は入居6年でクロスの残存価値がほぼゼロになるため、借主の負担もほぼゼロになるのが原則です。ただし故意・過失による損耗は対象外です。

入居4年など、6年より短い場合はどうなりますか?

残存価値がゼロになる前なので、経過年数に応じた負担が発生する可能性があります。上のツールに入居年数を入力すると、その時点でのおおよその残存価値の目安が確認できます。

5年住んで、退去時にクロス全面張替えで16万円ほど請求されました。妥当ですか?

単価と面積が相場の範囲内であっても、5年居住であれば減価償却によりクロスの残存価値はかなり低くなっています。ガイドラインの考え方では、借主の負担はその残存価値に応じた範囲が原則とされます。請求額が新品価格そのままになっていないか、確認するとよいでしょう。

タバコのヤニで部屋全体のクロス全面張替えと言われました。

喫煙によるヤニや臭いは、通常の使用を超える損耗（故意・過失）とみなされ、借主負担が認められやすいケースです。ただしこの場合でも、経過年数（減価償却）は考慮されると考えられ、入居年数に応じて負担割合は変わることがあります。

クロスの一部（1m×1mほど）の傷なのに、壁一面の張替え費用を請求されました。

損傷が一部であっても、クロスは1面単位で張り替えるのが一般的なため、その面全体の費用が請求されることはあります。ただし、傷のない他の面まで含めた「部屋全体」の張替えを当然に負担する必要があるかは、状況により異なります。

単価が分からないのですが、それでもこのツールは使えますか?

使えます。請求書に単価の記載がなくても、部屋の広さと入居年数を入れれば、必要面積の概算と、減価償却を踏まえた残存価値の目安が確認できます。

請求された単価が相場より高いか知りたいのですが。

クロス（量産品）の張替え単価は、施工費込みで1㎡あたり1,000〜1,500円程度が一般的な目安とされています。それより大きく上回る場合は、機能性壁紙やデザインクロスなどグレードの高い材料が使われている可能性があります。面積にはロス分（1割程度）を上乗せするのが一般的です。上のツールに単価を入力すると、この目安と比べた結果が確認できます。

最終的な判断は専門家へ

このツールと解説は、あくまで一般的な目安を知るためのものです。実際の負担額は、賃貸借契約の特約の有無、損耗が故意・過失によるものか経年劣化かなど、個別の事情によって変わります。

請求内容に納得がいかない場合は、お住まいの自治体の消費生活センターや、専門の相談窓口にご相談ください。

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クロス・床材の張り替えそのものについて、施工側の視点でもっと詳しく知りたい方は、以下の施工要領書もあわせてご覧ください。